Die Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, wenn sie zum Beispiel ein Immobiliendarlehen vorzeitig kündigen und zurückzahlen wollen. Das ist häufig dann der Fall, wenn Sie zum Beispiel Ihre Immobilie bzw. Haus veräußern und der damit einhergehende Kredit hinfällig wird.

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung genau sein darf, welche Kriterien sie in die Höhe treiben und worauf die Berechnung basiert, erfahren Sie im Folgenden.

Für einen Kredit leiht Ihnen eine Bank Geld. Für diese Dienstleistung des Geldleihens zahlen sie in Form der Zinsen sozusagen eine Gebühr an die Bank. Bei Abschluss eines Kreditvertrages wird die Laufzeit und die zu zahlenden Zinsen festgelegt und damit auch der Gewinn der Bank, welchen sie durch das Verleihen des Geldes macht. Die Bank rechnet damit, dass sie von Ihnen monatlich den vereinbarten Betrag bekommt und bestimmt dementsprechend auch Darlehenszins und Darlehensraten. Innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist ist dann eine Kündigung des Kreditvertrages nicht vorgesehen.

Sollten Sie dennoch mal Ihren Kredit früher kündigen wollen, werden sie von der Bank mit der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung zur Kasse gebeten. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie wegen plötzlicher Arbeitslosigkeit eine Immobilie früher wieder veräußern müssen als erwartet.

Denn durch eine vorzeitige Kündigung entstehen der Bank Zinsverluste, welche sie in Form von Vorfälligkeitszinsen auf den Kreditnehmer umlegen kann. Die Bank sichert sich so mit der Vorfälligkeitsentschädigung gegen mögliche finanzielle Schäden ab. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist sozusagen eine Ausgleichssumme, welche die Bank so stellen soll, als ob Sie das Darlehen nicht frühzeitig abgelöst hätten. Die Höhe des Entgelts richtet sich dabei nach der Restlaufzeit des Darlehens, des ursprünglich vereinbarten Zinssatzes sowie dem aktuellen Zinsniveau.

Das klingt zunächst so, als ob der Nachteil, den die Bank durch Ihre verfrühte Kündigung erfahren würde, rein aus entgangenem Gewinn besteht. Das ist so allerdings nicht richtig. Denn durch die Zusicherung Ihrerseits über den vereinbarten Zeitraum die bestimmte Geldsumme zu zahlen, kann auch die Bank selbst zusichern den vereinbarten Kreditzins über den gesamten Darlehenszeitraum unverändert zu lassen. Nationale und internationale Einflüsse auf dem Finanzmarkt dürfen über den festgelegten Zeitraum den Zins nicht beeinflussen. Daher nennt man diese Art des Zinssatzes Festzins.

• Refinanzierungsschaden: Dieser Festzins kann dem Darlehensgeber unter Umständen aber einen konkreten Schaden verursachen. Das liegt daran, dass die Bank, um überhaupt ein Darlehen anbieten zu können, selbst eine Anleihe für den Darlehenszeitraum aufnehmen muss. Ihr entsteht also ein Schaden in Höhe der Differenz zwischen der berechneten Summe und dem nun tatsächlichen Betrag bei vorzeitiger Rückzahlung. Hinzu kommt, dass der Darlehensgeber den vorzeitig erhaltenen Darlehensbetrag auch nur zum aktuellen Zinssatz wiederanlegen kann. Wenn dieser aktuelle Zinssatz unter dem Zinssatz zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses liegt, dann entstehen der Bank also zusätzliche Verluste. Diese werden als Refinanzierungsschaden bezeichnet.
• Margenschaden: Der Darlehenszinssatz wird außerdem grundsätzlich höher angesetzt, als der Zinssatz der Anleihe. Dem Darlehensgeber entsteht also direkt ein Verlust dadurch, dass der Kreditnehmer nicht die ursprünglich geplanten monatlichen Zinseinnahmen erbringt. Diese Verluste nennt man Margenschaden.

Wann darf ein Kredit vorzeitig gekündigt werden?

Grundsätzlich kann ein Darlehen innerhalb der Zinsbindung nicht gekündigt werden, entsprechend kann eine normale Kündigung erst zehn Jahre nach vollständigem Darlehensempfang stattfinden. Eine vorzeitige Ablösung ist nur durch eine Sonderkündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist von sechs Monaten möglich.

Diese unterliegt allerdings bestimmten Konditionen:

Dieses berechtigte Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Es liegt also jedenfalls dann vor, wenn das belastete Grundstück weiterveräußert werden soll, egal aus welchen Gründen. Denn, ohne Immobilie kann das Darlehen nicht mehr grundpfandrechtlich gesichert werden. Ein weiterer Fall ist, wenn der Darlehensgeber die Anfrage auf eine Erhöhung der Kreditsumme trotz gewichtiger Argumente abgewiesen hat und der Darlehensnehmer deshalb auf ein weiteres Darlehen bei einer anderen Bank angewiesen ist. Triftige Gründe für die Erhöhung der Darlehenssumme sind beispielsweise die Finanzierung einer Modernisierung oder eines Anbaus der Immobilie.

Allein das Vorliegen eines günstigeren Finanzierungsangebots, zur Umschuldung, rechtfertigt also noch keine Kündigung!

Liegen solche Umstände vor, dann kann der Darlehensgeber die vorzeitige Kündigung nicht ablehnen, denn das berechtigte Interesse des Darlehensnehmers gebietet die Kündigung. Das trifft allerdings nur auf diese bestimmten begründeten Einzelfälle zu. Ansonsten liegt die Annahme der Darlehensablösung grundsätzlich im Ermessen des Darlehensgebers. Weitere beeinflussende Faktoren sind daneben zum Beispiel auch noch das generelle Kunden-Bankverhältnis sowie die aktuell vorherrschende finanzielle Lage auf dem Finanzmarkt.

Praxiswissen-Tipp

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt vor allem davon ab, um welchen Kreditvertrag es sich handelt:

• Ratenkredit/Autokredit: Dabei handelt es sich um Darlehen bis zu 75.000 €. Dadurch, dass es sich um vergleichsweise geringe Summen handelt, verlangt die Bank abgesehen von einem positiven SCHUFA-Score in der Regel keine Sicherheiten. Wird ein solcher Kredit innerhalb der Zinsbindung gekündigt, dann dürfen laut Gesetz (§ 502 BGB) maximal 1% der Restschulden als Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden. Dies hängt aber auch von der restlichen Vertragslaufzeit ab, liegt diese nämlich unter einem Jahr, dann darf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung 0,5 % der Restschulden nicht überschreiten.
• Baufinanzierung: Anders verhält es sich bei der vorzeitigen Kündigung einer Baufinanzierung. Denn wie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hier genau berechnet wird, steht nicht im Gesetz festgeschrieben. Allerding wurden im Laufe der Zeit Richtlinien durch die Rechtsprechung festgelegt, die zumindest einen Rahmen stecken. Trotz allem verbleibt ein gehöriger Gestaltungsspielraum bei der Bank. Wie hoch genau also die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt können nur Experten berechnen.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt jedoch noch von weiteren Faktoren ab. Den bei der vorzeitigen Kündigung eines Darlehens wird in zwei Fälle unterschieden:

• vorzeitige Kündigung aus berechtigtem Grund: Liegt ein berechtigter Grund bzw. berechtigtes Interesse zur frühzeitigen Ablösung des Darlehens vor dann muss die Berechnung konkreten Kriterien folgen. Die Vorfälligkeitsentschädigung dient in diesem Fall nur der Deckung der entstandenen Verluste des Darlehensgebers. 
  Darüber hinaus darf aber kein Geld verlangt werden. Das heißt die Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich aus der Summe des Refinanzierungsschadens und des Margenschadens. Entgeltbeeinflussende Kriterien sind also zum Beispiel die Rückzahlungsrate die Dauer der Rückzahlung der Zinssatz und die Laufzeit des Darlehens.
• vorzeitige Kündigung ohne berechtigten Grund: Liegt kein berechtigter Grund vor, dann darf der Darlehensgeber die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung in beliebiger Höhe festlegen. Das Entgelt darf nur nicht das Doppelte der streng berechneten Entschädigung überschreiten.

Praxiswissen-Tipp

Kosten durch Sondertilgung reduzieren

Wenn in Ihrem Kreditvertrag eine Sondertilgung vereinbart ist, dann senkt das die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, denn mit den Sondertilgungen hätte der Darlehensbetrag bereits reduziert werden können. Dadurch hätte die Bank auch weniger Verlust. Dabei ist egal, ob Sie Ihr Sondertilgungsrecht bereits genutzt haben oder nicht. Doch Vorsicht, beachten Sie genau, was zum Thema Sondertilgung in ihrem Kreditvertrag steht. Es kann sein, dass die Bank für Sondertilgungsrechte besondere Konditionen verlangt.

Praxiswissen-Tipp

Es gibt auch Situationen, in welchen Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig beenden können ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen:

• Nach zehn Jahren: Im Gesetz (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) ist verankert, dass Sie einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz, unabhängig von der eigentlich vereinbarten Laufzeit, nach zehn Jahren kündigen dürfen. Der maßgebliche Zeitpunkt, also ab dem die Zehn-Jahres-Frist anfängt, ist dabei der vollständige Empfang des Darlehens. Außerdem muss eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten werden. Zu beachten ist nur, dass der Vertrag innerhalb dieser Zeit nicht verändert worden sein darf, sonst hat sich die Zehn-Jahres-Frist verlängert.
• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Es ist recht häufig passiert, dass Banken falsche Widerrufsbelehrungen herausgegeben haben. Diese Fehler im Vertrag berechtigen Sie dazu, das Darlehen zu widerrufen, ohne, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
• Variables Darlehen: Bei dieser Form des Darlehens wird im Gegensatz zu einem Festzins der Zinssatz variabel an das aktuelle Marktnivau angepasst. Die Kündigungsfrist beträgt hier nur drei Monate und das Darlehen ist jederzeit kündbar, ohne, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
• Einvernehmliche Vertragsauflösung: Es gibt verschiedene Gründe, bei denen eine einvernehmliche Vertragsauflösung möglich ist. Der typischste Fall ist die Neuverhandlung der bisherigen Vertragskonditionen, zum Beispiel, wenn bei derselben Bank das aktuelle Darlehen durch ein höheres ersetzt werden soll. Dann wird häufig auf die Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet.
• Abtretung: Veräußern Sie Ihre Immobilie, dann kann es unter Umständen eine Option für Sie sein den bestehenden Kreditvertrag auf den Käufer abzutreten. Die Bank muss den neuen Schuldner nach eingehender Prüfung akzeptieren und dann geht der Vertrag auf ihn über. Das heißt, der Darlehensvertrag bleibt so weiter bestehen und der Bank entsteht kein Schaden und demzufolge entfällt in diesem Fall auch die Vorfälligkeitsentschädigung. Eventuell muss der Darlehensnehmer aber eine Bearbeitungsgebühr zahlen.
• Ausschluss bei Vertragsschluss: Mittlerweile gibt es diverse Möglichkeiten die Vorfälligkeitsentschädigung bereits bei Vertragsabschluss zu umgehe. Dem Darlehensnehmer wird die Wahl gegeben sich von Anfang an für einen höheren Zinssatz zu entscheiden, um dafür das Recht zu erhalten, den Kreditvertrag ohne Zusatzkosten vorzeitig zu kündigen. Dies sollte allerdings gut überlegt sein, denn meist bleibt es dann auch einfach bei den Mehrkosten, weil sie über der anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung liegen. Außerdem kann es auch vorkommen, dass es überhaupt nicht nötig wird den Vertrag vorzeitig zu kündigen.

Sobald Sie den Darlehensbetrag vollständig an die Bank zurückgezahlt haben, entsteht der Bank ein finanzieller Schaden durch die vorzeitige Rückzahlung und es fällt die Vorfälligkeitsentschädigung an. Das ist normalerweise also im Anschluss zur Kündigung des Darlehensvertrages, denn laut Gesetz muss der Darlehensbetrag, bzw. der restliche Betrag, innerhalb von zwei Wochen nach Kündigung bezahlt werden, sonst zählt die Kündigung als unwirksam. Trotz Kündigung und Darlehensrückzahlung bleibt der Vertrag übrigens noch so lange bestehen wie die Vorfälligkeitsentschädigung aussteht. Erst mit vollständiger Abbezahlung des Entgelts, und damit Erfüllung des Vertragsgegenstandes des Darlehensvertrags, gilt dieser als beendet.

Was ist, wenn der Darlehensgeber den Kredit vorzeitig kündigt?

Sollten Sie mit Ihrer Kreditrückzahlung in Verzug geraten sein, dann kann es vorkommen, dass Ihnen Ihr Darlehensgeber außerordentlich kündigt. In diesem Fall darf er keine Vorfälligkeitsentschädigung an sich verlangen. Allerdings entstehen ihm rechnerisch die gleichen Schäden, wie wenn Sie vorzeitig gekündigt hätten. In diesem Fall wird der Schaden Erfüllungsschaden bezeichnet.

Es handelt sich also um einen Schaden der eintritt, weil der Kreditnehmer den Vertrag nicht oder nicht wie vereinbart erfüllt. Von der Bank selbst wird diese Konstellation daher so behandelt, als hätte der Darlehensnehmer selbst gekündigt. Neben der vorzeitigen Rückzahlung der gesamten Kreditsumme muss er also auch noch zusätzlich den Erfüllungsschaden bezahlen, der in seiner Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung gleicht.

Praxiswissen-Tipp

Grundsätzlich gilt: Entgeltforderungen der Bank sind gründlich vor ihrer Zahlung zu überprüfen! Es kommt nicht selten vor, dass Kostenberechnungen der Darlehensgeber viel zu hoch angesetzt sind. Hier hilft der Gang zum Fachanwalt oder zum Verbraucherschutz. Die dadurch entstehend Kosten liegen oftmals noch deutlich unter dem zu viel bezahltem Betrag.

Selbst im Nachhinein können Sie bereits abbezahlte Darlehen auf ihre Richtigkeit prüfen lassen und sich den zu hohen Betrag rückerstatten lassen. Bei Abschluss einer Rechtsschutzversicherung werden dann auch die Kosten des Anwalts zumindest teilweise übernommen. In jedem Fall lohnt sich eine sorgfältige Prüfung der Angaben.