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Wohnungsbewertung

Wertermittlung Wohnung – was ist meine Wohnung wert?

Der Verkauf Ihrer Wohnung steht an, aber Sie wissen nicht wieviel sie wert ist? Um einen realistischen Verkaufspreis anzusetzen, helfen Ihnen verschiedene Wertermittlungsverfahren. Als Laie ist es aber nicht gerade einfach, die ganzen Merkmale zu berücksichtigen, die bei der Berechnung eine tragende Rolle spielen. Je nach Immobilienart lassen sich aber einige Elemente festlegen, welche die Wertbestimmung ausmachen.

Bei einer Wohnung sind das weitaus weniger als bei einem Haus, was die Wertermittlung wesentlich einfacher macht. Welche konkreten Faktoren die Wohnungsbewertung ausmachen, erfahren Sie im Folgenden.

Wertbeeinflussende Faktoren bei der Wohnungsbewertung

Der Vorteil einer Wohnungsbewertung ist, dass es viele Erfahrungswerte gibt, auf die bei der Wertermittlung zurückgegriffen werden kann. Das liegt daran, dass in der Stadt sehr viele Wohnungen verkauft werden und sie weniger Besonderheiten haben, als zum Beispiel Einfamilienhäuser. Aus diesem Grund bietet sich für die Wertermittlung einer Wohnung immer das Vergleichswertverfahren an. Bei diesem werden Merkmale der eigenen Wohnung mit denen ähnlicher Objekte, die kürzlich verkauft wurden, verglichen, um daraus den Kaufpreis abzuleiten.

Diese Merkmale sind:

  • Lage
  • Baujahr
  • Zustand
  • Geschoss
  • Grundriss
  • Ausstattung und Architektur
  • Gemeinschaftseigentum
  • Vermietet oder frei

Lage

Der gravierendste Faktor ist die Lage der Wohnung, denn nach dieser richtet sich der Quadratmeterpreis. Die Quadratmeterpreise variieren sehr stark, und können nicht nur von Ort zu Ort, sondern auch von Stadtteil zu Stadtteil größeren Schwankungen unterliegen.

Bei der Lage werden zwei verschiedene Posten berücksichtigt, die Mikro- und die Makrolage:

Mikrolage bezeichnet das direkte Umfeld der Wohnung. Also, welches Freizeitangebot gibt es in der Nähe und wie gut ist die Wohnung vernetzt? Wesentliche Faktoren sind:
  • Entfernung zu Ortszentrum oder nächster Stadt
  • Die Verkehrsanbindung – zum Beispiel an öffentlichen Personennahverkehr
  • Parkmöglichkeiten
  • Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, etc. Freizeitangebot, Grünanlagen
Makrolage bezieht sich auf die großräumige Umgebung, also die Stadt bzw. Region. Infrastruktur und kulturelles Angebot spielt hier genauso eine Rolle, aber zum Beispiel auch wirtschaftliche Faktoren und Prosperität, sowie die Bevölkerung und Landschaft.
  • Ist die Wirtschaft stark? Wird sie gefördert?
  • Gibt es genügend Arbeitsplätze?
  • Wie ist das Ansehen der Stadt/Region?
  • Wie wird es geographisch eingeordnet – Gebirge, Meer, Flachland?

Baujahr

Auch das Gebäudebaujahr beeinflusst den Wohnungswert maßgeblich. Im Moment sind beispielsweise Wohnungen in Neu- oder gut erhaltenen Altbauten sehr begehrt und daher teurer. Bei Wohnungen aus den 60er oder 70er Jahren hingegen kann mit einem Preisabschlag gerechnet werden, da bei vielen die Bausubstanz schlecht und die Nachfrage daher vergleichsweise gering ist.

Außerdem ist zu beachten, dass eine Wohnung mit der Zeit an Wert verliert. Denn, je älter eine Immobilie, desto höher die Alterswertminderung. Das liegt am Abnutzungsgrad. Der Gesetzgeber geht von einer jährlichen Abnutzung von 1,25 % aus. Durch Renovierungen und Modernisierungen kann die Alterswertminderung natürlich verringert werden. Durch unterlassene Instandsetzungen aber auch erhöht. Dieser Faktor hängt also eng mit dem Zustand der Wohnung zusammen.

Zustand

Je besser der Zustand einer Wohnung, desto teurer ist sie. Entscheidend ist dabei nicht nur der Zustand der Wohnung selbst, sondern auch der Zustand von Heizungsanlage, Dach, Fenster oder Leitungen. Müssten diese nämlich saniert werden, dann kann es unter Umständen richtig teuer werden. Auf dieses Risiko lassen sich Interessenten oftmals nicht ein und mit der Nachfrage sinkt auch der Wert Ihrer Wohnung. Wertsteigernd hingegen ist, wenn sich die Wohnung in einem guten Zustand befindet und den aktuellen energetischen Anforderungen entspricht.

Geschoss

Grundsätzlich gilt: Je höher eine Wohnung liegt, desto mehr ist sie wert. Eine Wohnung im Erdgeschoss beispielsweise ist günstiger, da die Einbruchsgefahr höher ist. Sie kann sogar bis zu 30 % unter dem Wert einer höhergeschossigen Wohnung liegen. Auf der anderen Seite wird für Wohnungen in höheren Geschossen meist ein Fahrstuhl vorausgesetzt.

Grundriss

Wertbeeinflussend sind weiterhin die Anzahl und Größe der Zimmer, sowie deren Aufteilung. Je mehr Zimmer eine Wohnung hat, desto wertvoller ist sie. Ein Zimmer bezeichnet einen mindestens zehn Quadratmeter großen Raum – Küche und Bad ausgeschlossen. Außerdem achten Interessenten darauf, was aus der Wohnung gemacht werden kann: lässt der Grundriss eine Vergrößerung oder Aufteilung von Zimmern zu, können Wände versetzt werde, uvm.

Ausstattung und Architektur

Das grundsätzliche Erscheinungsbild Ihrer Wohnung spielt genauso eine Rolle bei der Wertermittlung, wie die Ausstattung. Ist zum Beispiel ein Balkon, eine Terrasse oder Loggia vorhanden, dann steigert das den Wert. Außerdem werden sie zu 25 % der Wohnfläche hinzugerechnet.

Gemeinschaftseigentum

Eine Besonderheit von Wohnungen ist, dass sich das Eigentum aus Sondereigentum und Miteigentum am Gemeinschaftseigentum zusammensetzt. Sondereigentum bezieht sich auf die Wohnung selbst, die sozusagen nur dem Wohnungseigentümer gehört. Gemeinschaftseigentum bezieht sich zum Beispiel auf das Treppenhaus, Dach, Heizungsanlage sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Gemeinschaftsanlagen gehören also allen Eigentümern.

In die Wertermittlung fließt also nicht nur der Zustand der Wohnung, sondern auch des Gemeinschaftseigentums mit ein. Zu beachten sind Modernisierungsbedarf und Instandhaltungsrücklagen. Aber auch Rechtsstreitigkeiten in der Gemeinschaft, etc. wirken sich auf den Preis der Wohnung aus.

Vermietet oder frei

Ein weiteres wertbeeinflussendes Kriterium ist, ob die Wohnung frei oder vermietet ist. Das liegt daran, dass der Eigentümer über freie Wohnungen auch frei verfügen kann, anders als bei vermieteten Wohnungen.

Interessenten sind also sowohl Kapitalanleger, als auch Selbstnutzer. Bei vermieteten Wohnungen erfolgt demnach ein Preisabschlag, der in guten Lagen sogar bis zu 30 % ausmachen kann. In wirtschaftlich schwachen Regionen hingegen kann es sogar von Vorteil sein, eine Wohnung in vermietetem Zustand zu verkaufen.

Besonderer Fall: Wertminderung durch Wohnrecht

Es gibt noch weitere Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Vor allem ein Wohnrecht wirkt sich stark preismindernd aus. Grundsätzlich kommt es dabei darauf an, welche Mieteinnahmen erzielt werden könnten, wie lange das Wohnrecht voraussichtlich besteht und inwiefern die Immobilie trotz Wohnrecht noch genutzt werden kann.

Aus diesem Grund reduziert ein Wohnrecht an einer Wohnung dessen Wert stärker, als zum Beispiel ein Wohnrecht an einem Zweifamilienhaus. Ein Zweifamilienhaus könnte der Erwerber nämlich trotz Wohnrecht zusätzlich bewohnen und hat somit Nutzungsmöglichkeiten. Bei einer Wohnung kann der Eigentümer aber im Prinzip nichts mit der Immobilie anfangen, solange der Wohnberechtigte noch lebt.

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