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Hausbewertung

Wertermittlung Haus – das sind die Besonderheiten!

Möchten Sie ein Haus verkaufen und fragen sich, wieviel Sie eigentlich dafür verlangen können? Dann stehen Sie vor der herausfordernden Aufgabe der Wertermittlung für Ihr Haus. Diesen Schritt beim Hausverkauf sollten Sie nicht unterschätzen, denn es muss die Balance zwischen einem zu hohen und zu niedrigen Preis gefunden werden. Denn, wenn Sie den Wert Ihres Hauses nicht realistisch einschätzen, kann sich das negativ auf Ihren Ertrag auswirken.

Wir zeigen Ihnen deshalb, was sie bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses alles beachten müssen.

Warum ist die (professionelle) Hausbewertung so wichtig?

Grundsätzlich ist ein Haus immer so viel Wert, wie der höchst bietende Käufer im Vermarktungsprozess maximal bereit ist dafür zu bezahlen. Doch ohne den Wert des Hauses vorher umfassend zu bewerten, ist es nahezu unmöglich genau diesen Preis zu treffen. Wird der Preis zu hoch angesetzt, werden mögliche Verkäufer abgeschreckt was die Verkaufszeit hinauszögert. Das wiederum führt dazu, dass Sie immer weiter mit dem Preis heruntergehen müssen um so länger der Verkaufsprozess dauert und das Haus am Ende zu einem geringeren Preis verkaufen müssen, als es eigentlich wert ist. Umgedreht macht ein zu niedriger Preis potentielle Käufer skeptisch, welche dann ebenfalls einen Bogen um das Haus machen.

Eine weitere Schwierigkeit besteht darin, dass der Verkäufer oftmals eine emotionale Bindung zum Haus hat und deshalb den Preis häufig zu hoch einschätzt. Nur weil Ihnen selbst Ihre neu sanierte Küche gefällt, heißt das nicht unbedingt, dass diese auch den Geschmack der Käufer trifft. Ihre Investition spiegelt sich im Verkaufsfall also nicht unbedingt im Verkaufspreis wider.

Blick von außen holen

Ein Sachverständiger weiß das. Er kennt den lokalen Immobilienmarkt und die Entwicklungen und weiß, wie sich wertrelevante Kriterien auf den Preis auswirken. In einem vor Ort Termin schaut er sich die gesamte Immobilie an und geht deren Besonderheiten und Mängel durch. Aus den gewonnenen Erkenntnissen heraus entwickelt der Sachverständige ein Wertgutachten, welches Ihnen einen verlässlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie gibt und auch als Beweismittel vor Gericht gültig ist.

Brauchen Sie den Marktwert Ihres Objekts also beispielsweise für gerichtliche Auseinandersetzungen, wie den Zugewinnausgleich nach einer Scheidung, oder zur Vorlage beim Finanzamt, dann benötigen Sie dafür ein Wertgutachten. In anderen Fällen, beispielsweise, wenn Sie den Wert aus purem Interesse erfahren möchten, reicht eine grobe Einschätzung aus. Zum Beispiel gibt es viele Internetportale, die Marktwerteinschätzungen mittels eines Online-Rechners anbieten.

Wie berechnet sich der Wert eines Hauses?

Die Grundlage für die Wertermittlung des Hauses sind dabei drei verschiedene Verfahren: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren angewandt wird, richtet sich dabei nach der Immobilie, die bewertet werden soll.

Für ein Haus wird typischerweise das Vergleichswertverfahren angewandt. Das bedeutet, dass die Immobilie mit vergleichbaren Objekten, die vor kurzem verkauft wurden verglichen wird und sich der Kaufpreis an denen der anderen Häuser orientiert. Das Vergleichswertverfahren wird vorrangig dann genutzt, wenn es nicht viele Besonderheiten gibt, die schwierig zu vergleichen sind, also zum Beispiel bei Reihenhäusern oder Doppelhaushälften.

Finden sich nicht genügend Vergleichsobjekte, dann kann auch das Sachwertverfahren in Betracht gezogen werden, bei dem die Herstellungskosten als Ausgangspunkt für den Kaufpreis dienen. Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren finden insbesondere dann Anwendung, wenn das Objekt in Selbstnutzung steht, also nicht vermietet ist. Wird die Immobilie am Mietmarkt gehandelt, dann kommt vorrangig das Ertragswertverfahren zum Zug. Typischerweise wird es zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern verwendet.

Kriterien zur Hauswertermittlung

Je nachdem, welches Wertermittlungsverfahren ausgewählt wurde, orientiert sich der Kaufpreis also an unterschiedlichen Kriterien. Grundsätzlich wird alles berücksichtigt, was das Objekt ausmacht. Das ist bei einem Haus gar nicht so einfach, da es unzählige Einzelheiten gibt, die sich unterscheiden können. Ausstattung, Konstruktion, Zustand, etc. sind wertbeeinflussend. Den Verkehrswert eines Hauses zu berechnen ist also bedeutend komplizierter, als zum Beispiel den Marktwert eines Grundstücks zu ermitteln.

Trotzdem gilt es zu beachten, dass Sie sich nicht in den Einzelheiten verfangen, denn: Das wichtigste Kriterium für die Hausbewertung ist und bleibt bei allen drei Wertermittlungsverfahren die Ortslage des Grundstücks. Die Ausstattung des Hauses spielt trotz allem nur eine Nebenrolle neben der Region und dem konkreten Wohnumfeld des Hauses.

Zu Bedenken sind:

  • Verkehrsanbindung
  • Nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Kultureinrichtungen, etc.
  • Nähe zu Grünanlagen, wie Parks, oder Wasser
  • Bebauung und Atmosphäre des Gebiets

Die Ortslage spiegelt sich im Ertrags- und Sachwertverfahren im Bodenwert wider. Dieser ergibt sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter sowie der Fläche und gibt den durchschnittlichen Preis in einer bestimmten Lage pro Quadratmeter an. Normalerweise wird er auf Basis der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden veröffentlichten Kaufpreissammlungen ermittelt. Im Vergleichswertverfahren sind dementsprechend vor allem Häuser zum Vergleich heranzuziehen, die sich in unmittelbarer Nähe zueinander und in gleichwertiger Lage befinden.

Die verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung eines Hauses unterscheiden sich deutlich in ihren Berechnungsmethoden und Kriterien, welche sie zur Berechnung heranziehen. Gemein ist ihnen jedoch, dass Besonderheiten, wie eine gute oder nachlässige Pflege, Bauschäden, Einrichtung, Bauteile (zum Beispiel ein Aufzug oder Balkon) berücksichtigt werden.

Benötigte Unterlagen für die Hausbewertung

Es lässt sich demnach festhalten, dass zur Verkehrswertermittlung auf jeden Fall einige Dokumente benötigt werden, die, gleich welches Verfahren angewandt wird, immer eine Rolle spielen. Diese sind:

GrundbuchauszugBeim Grundbuchamt erhältlich
Nicht älter als drei Monate
Bedeutsam vor allem Abteilung 2 (Ansprüche Dritter)
BauzeichnungenGrundrisse
Schnittzeichnungen
An-/Umbauten
FlurkartenauszugBeim Katasteramt erhältlich
Nicht älter als 3 Monate
BaulastenverzeichnisauszugBeim Bauordnungsamt erhältlich
ModernisierungsnachweiseZum Beispiel von Fenstern, Heizanlagen, Dach, Wärmedämmung
Wohnflächenberechnung

In der Regel müssen diese Dokumente bereits einige Tage vor der Prüfung vor Ort durch den Sachverständigen zur Verfügung stehen.

Praxiswissen-Tipp

Beachten Sie: Je nachdem wie der Wert Ihres Hauses berechnet wird, sind noch mehr Unterlagen erforderlich, wie zum Beispiel Mietverträge. Mehr Details finden Sie dazu im Artikel zum Wertgutachten. Je mehr Angaben und Daten Sie von Ihrem Haus haben, umso exakter kann der Wert bestimmt werden.

Schwierigkeiten bei der Hausbewertung: Hausmängel

Vor allem bei älteren Häusern kann es Schwierigkeiten bereiten, den Wert richtig einzuschätzen, wenn die Bausubstanz Schäden aufweist.

Liegen beispielsweise...

  • ein feuchter Keller,
  • feuchte Hausbalken,
  • Gefahr auf Hausschwamm,
  • rostige Stahlträger bei Balkonen oder
  • Risse in Außenwänden oder unter dem Dach

...vor, dann stellt sich die Frage, zu welchen Kosten diese zum Beispiel auch vor einem Kauf behoben werden könnten. Sollten Heizung oder Leitungen ausgetauscht werden?

Die Beurteilung solcher Schäden kann nur ein erfahrener Sachverständiger übernehmen. Er kann beurteilen, wie sich der Mangel auf den Wert auswirkt oder was unternommen werden kann, um ihn zu beheben. Selbst wenn Sie das Haus mit Mängeln verkaufen, haben Sie so eine gute Argumentationsgrundlage und können mögliche Käufer in der weiteren Vorgehensweise beraten. Das schafft Vertrauen und hilft das Haus nicht unter Wert zu verkaufen.

Praxiswissen-Tipp

Es gibt viele Möglichkeiten, wie Verkäufer ihr Haus aufwerten können, um einen besseren Preis zu erzielen. Welche das sind, erklären wir in diesem Beitrag.

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