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Wertermittlung in Eigeninitiative

Wert einer Immobilie selber bestimmen

Den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen, ist nicht nur für einen Kauf oder Verkauf, sondern auch im Falle einer Schenkung, eines Erbes oder einer Scheidung wichtig. Die Immobilienbewertung können Sie dabei selber ermitteln, oder auch von einem Gutachter ermitteln lassen.

Was überhaupt mit dem “Wert” einer Immobilie gemeint ist, wie Sie diesen eventuell auch ohne Gutachter bestimmen können und wie weit der selbst ermittelte Wert Ihnen schließlich weiterhilft, können Sie in diesem Artikel lesen.

Welcher Wert wird ermittelt?

Damit ein Haus Verkäufer seine Immobilie anbieten kann, muss dessen Wert bestimmt werden. Meistens wird bei der Wertermittlung vom Begriff des “Verkehrswertes” gesprochen, welcher in §194 des BauGB geregelt wird:

“Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Praxiswissen-Tipp

Bei dem Verkehrswert handelt es sich lediglich um einen ungefähren und wahrscheinlichen Wert, welcher auf einem objektiven Grundstücksmarkt erzielt werden könnte. Er entspricht nicht zwingend dem Preis, für welchen das Haus am Ende verkauft wird.

Verkehrswert vs. Marktwert

Oft verwendet wird auch der Begriff “Marktwert” – häufig direkt in Verbindung mit dem Verkehrswert. Fraglich ist hier jedoch, ob die beiden Begriffe auch wirklich in einer Verbindung zueinander stehen. Eine gesetzliche Definition, wie die für den Verkehrswert gibt es für den Marktwert nicht. Dennoch bestehen einige Versuche von Organisationen, den Begriff zu definieren.

Die “The European Group of Valuers’ Association” (TEGoVA) definiert den Marktwert beispielsweise wie folgt:

„Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Vermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Abnehmer in einer Transaktion auf rein geschäftlicher Basis nach ordnungsgemäßen Verkaufsverhandlungen, bei welchen jede Partei mit Sachkenntnis, Vorsicht und ohne Zwang gehandelt hat, ausgetauscht werden sollte.“

Stellt man beide Begriffe gegenüber lässt sich zusammenfassend sagen, dass sowohl die Definition des Verkehrswertes als auch die des Marktwertes eng miteinander verbunden sind und ähnliches aussagen. Für den Marktwert hat sich im Gegensatz zum Verkehrswert noch keine eindeutige Definition etabliert, die sich zudem auch noch von der des Verkehrswertes unterscheidet. So ist es auch kein Wunder, dass beide Begriffe oft synonym verwendet werden und es selbst Experten der Immobilienbranche frei steht, wie sie ihren “Wert” nun nennen.

Wert einer Immobilie selber bestimmen

Die Immobilienwertermittlungsverordnung gibt in Deutschland mit dem Ertragswert-, dem Sachwert- und Vergleichswertverfahren drei Verfahren zur Berechnung vor. Die Verfahren unterscheiden sich alle in ihrer Berechnungsart und orientieren sich dabei an unterschiedlichen Arten von Grundstücken und der Nutzung. Für die Wertermittlung einer Immobilie in Eigeninitiative ohne die Hilfe eines Gutachters oder Sachverständigen kommen jedoch nur das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren in Frage.

Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren:

Eine Berechnung des Immobilienwertes auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens kann mit Hilfe der folgenden Formel erfolgen.

Ertragswert (Verkehrswert) = (Rohertrag - Bewirtschaftungskosten) x Vervielfältiger + Bodenwert / Liegenschaftszinssatz über die Nutzungsdauer

Rohertrag: Der Rohertrag stellt die Summe der Einnahmen durch das Grundstück oder die Jahresnettokaltmiete dar.

Bewirtschaftungskosten: Sie ergeben sich aus den Ausgaben für die laufende Bewirtschaftung der Immobilie.

Vervielfältiger: Für den Vervielfältiger wird eine separate Formel benötigt, die sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Nutzungsdauer zusammensetzt. Das i bezeichnet den Liegenschaftszinssatz, q immer den Liegenschaftszinssatz + 1 und n die Nutzungsdauer.

V = (qn - 1) / (qn x i)

Bodenwert: Mit dem Bodenwert wird der Wert des unbebauten Grundstücks bezeichnet. Er ergibt sich aus den Elementen Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche. Der Bodenrichtwert wiederum ist ortsabhängig, auf Bodenrichtwertkarten vermerkt und kann einfach bei einem zuständigen Amt angefordert werden.

Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Liegenschaftszinssatz: Er beschreibt die marktübliche Verzinsung des Verkehrswertes eines bebauten Grundstücks. Der Zinssatz wird in Formeln mit i und q angegeben, wobei q dem Zinssatz + 1 (q = i + 1) entspricht.

Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren stellt eine weitere Möglichkeit der Wertermittlung dar und ermittelt den Wert einer Immobilie aus vergleichbaren Werten anderer Immobilien. Es kann zwischen einem direkten und einem indirekten Vergleichswertverfahren unterschieden werden. Bei einem direkten Vergleichswertverfahren können direkte Vergleiche zwischen Immobilien, die sich stark ähneln, erfolgen. Gibt es jedoch keine direkten Vergleichsobjekte, wird das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet. Dieses ergibt sich aus Kaufpreisen der Vergangenheit, die von Gutachterausschüssen segmentiert und anschließend mit Durchschnittswerten der jeweiligen Segmente versehen und verwendet werden.

Direktes Vergleichswertverfahren:

Verkehrswert = (Kaufpreis Vergleichsobjekt / Fläche Vergleichsobjekt) x Fläche zu bewertendes Objekt

Für dieses Verfahren werden Werte eines dem zu bewertenden Objekts stark ähnelnden Objekts, das erst kürzlich verkauft wurde verwendet.

Indirektes Vergleichswertverfahren:

Verkehrswert = m² der zu bewertenden Immobilie x Vergleichspreis / m² der Vergleichsimmobilie

Für dieses Verfahren sollte eine Spanne von Verkehrswerten ermittelt werden, in der man sich anschließend orientieren kann. Um so eine Spanne zu erhalten, empfiehlt es sich mehrere Verkehrswerte, durch die Verwendung der Werte mehrerer Vergleichsobjekte, zu ermitteln.

Wert einer Immobilie selber berechnen – das ist zu beachten

  • Eine Wertermittlung in Eigeninitiative dient der Orientierung und verschafft einen Überblick.
  • Der Verkehrswert sollte mit genauen und nicht mit geschätzten Werten berechnet werden.
  • Ein in Eigeninitiative ermittelter Verkehrswert ist nicht gerichtsfest und reicht für die meisten Zwecke nicht aus.
  • Wer den Wert einer Immobilie selbstständig ermittelt, haftet auch dafür.
  • Ist ein von Gutachtern oder Sachverständigen ermittelter Wert bzw. das Gutachten fehlerhaft, haftet der Sachverständige dafür.
  • Ein qualifiziertes, professionelles Gutachten ist meist gebührenpflichtig und teuer, aber betrachtet dennoch mehr Faktoren bei der Berechnung, die sich später, z.B. steuerlich und im Verkaufspreis vorteilhaft auswirken können.

Das bringt Ihnen der selbst ermittelte Wert!

Falls eine Immobilie verkauft werden soll, hilft ein selbst ermittelter Wert als Orientierung dabei, wie viel Geld Sie verlangen können, denn schließlich können falsch oder schlecht ermittelte Werte einer Immobilie schnell zu hohen Verlusten führen. Unrealistische Preisvorstellungen können dazu führen, dass niemand die Immobilie kaufen will und sie durch längeren Leerstand an Wert verliert. Ein zu niedrig angesetzter Wert kann wiederum dazu führen, dass die Immobilie unter Wert verkauft wird.

Außerdem gibt ein regelkonformer, selbst ermittelter Immobilienwert in der Verkaufsverhandlung Sicherheit. Denn natürlich will der Käufer den Preis so weit wie möglich nach unten drücken und der Verkäufer einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen. Mit dem Immobilienwert lassen sich jedoch unrealistische Preisvorstellungen gleich von vornherein ausschließen. Eine Wertermittlung in Eigeninitiative hilft also sowohl vor als auch nach dem Kauf sich zwischen dem Zahlenchaos von Verkäufer, Käufer und Gutachter zu orientieren und einen Überblick zu behalten.

Praxiswissen-Tipp

Falls Sie Ihrem eigens ermittelten Wert nicht ganz trauen, kann auch ein einfaches unabhängiges Gutachten als realistische Einschätzung helfen.

Das kann ihren Hausverkauf verzögern

  • Es müssen noch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden
  • Die Beschaffung der notwendigen Unterlagen läuft nicht planmäßig
  • Der passende Käufer findet sich nicht schon beim ersten Besichtigungstermin – durchschnittlich benötigen Hausverkäufer sogar 20 Besichtigungstermine, bis Sie den passenden Kaufinteressenten gefunden haben
  • Der Vertragsabschluss kann sich verzögern
  • Der potentielle Käufer kann kurzfristig abspringen
  • Vorher nicht absehbare Eventualitäten können eintreten

Praxiswissen-Tipp

Planen Sie Ihren Hausverkauf langfristig und berücksichtigen Sie in Ihrer Zeitplanung auch einen Zeitpuffer für plötzlich eintretende Ereignisse, die vorher so nicht absehbar sind.

Um jedoch alle Faktoren, wie Lage, Zustand etc. so genau wie möglich zu berücksichtigen, kommt meistens nur ein gebührenpflichtiges professionelles Gutachten oder ein vor Gericht geltendes Gutachten infrage. Dieses kann nur von einem geprüften und vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Wichtig und zu beachten ist bei der Immobilienwertermittlung immer, dass Fehler in der Ermittlung ein hohes Haftungsrisiko darstellen können.

Fazit

Eine Wertermittlung in Eigeninitiative kann eine Unterstützung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sein und als Orientierung dienen. Das Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren können dabei als Wertermittlungsmethoden genutzt werden.

Dennoch wird ein professionelles, genaueres und meist gebührenpflichtiges Gutachten oft trotzdem oder zusätzlich benötigt. In weiteren Ratgeberartikeln haben wir für Sie auch nocheinmal zusammengefasst,

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