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Wertgutachten

Wertgutachten zur Immobilien-Verkehrswertbestimmung

Das Wertgutachten ist eine kostenpflichtige Form der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Es wird durch einen Gutachter, oder Sachverständigen durchgeführt und kann einige Wochen in Anspruch nehmen. Ein professionelles und ausführliches Wertgutachten kann aber durchaus erforderlich sein, insbesondere, wenn Streitigkeiten über den Wert der Immobilie bestehen und eine gerichtstaugliche Werteinschätzung benötigt wird. Es vereinfacht Verhandlungen oder die Einigung verschiedener Parteien auf einen Vermögensausgleich und beschleunigt somit Verfahren oder den Verkauf.

Ob in Ihrem Fall eine kostenlose Bewertung ausreicht, oder, ob Sie ein kostenpflichtiges Wertgutachten brauchen und was es dann zu beachten gibt, erfahren Sie im Folgenden

Darum sollten Sie ein Wertgutachten für Ihr Haus erstellen lassen

Es gibt unzählige Anlässe warum es von Bedeutung sein kann, den Verkehrswert, also den voraussichtlich am Markt erzielbaren Kaufpreis, einer Immobilie herauszufinden. Nicht immer reicht dabei aber die persönliche Einschätzung eines Laien aus. Ein Sachverständiger, oftmals ein Architekt oder Ingenieur, der die Immobilie vor Ort prüft, kann mit geschultem Auge eventuelle Schäden erkennen, aber auch die Vorzüge einer Immobilie besser beurteilen. Durch seine fachliche Kenntnis ist seine Einschätzung genauer. Vor allem in Situationen, in denen es nicht nur um den reinen Verkauf eines Objekts geht, sondern dem Verkehrswert eine rechtliche Relevanz zukommt, kann ein professionelles Gutachten vonnöten sein.

Dies ist zum Beispiel der Fall bei:

  • Erbfällen
  • Scheidungen
  • Dokumentation des Verkehrswerts gegenüber dem Finanzamt
  • Zwangsversteigerungen
  • Berechnung von Erbschaft- und Schenkungssteuer
  • Feststellung von Betriebsvermögen

Immer dann, wenn mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Verkehrswert zu rechnen ist, sollte an ein Wertgutachten gedacht werden. Klassische Anlässe sind dabei hauptsächlich Erbfälle oder Scheidungen. Wird eine Immobilie mehreren Erben hinterlassen, oder ist das Haus Teil der ehelichen Zugewinngemeinschaft, kommt es oftmals zu Streitigkeiten über den Wert. Ein Gutachten kann hier Abhilfe schaffen, da es durch freie, öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter angefertigt wird und somit als Beweismittel vor Gericht gültig ist. Auch, falls eine Erbschaft- oder Schenkungssteuer zu hoch geschätzt wurde, kann dies nur mit einem Wertgutachten nachgewiesen werden.

Nicht erforderlich ist ein Wertgutachten, wenn sich alle Eigentümer über den Verkauf der Immobilie einig sind. Eine kostenlose Bewertung reicht hier in der Regel aus.

Diese Varianten gibt es

Ein Wertgutachten gibt nicht nur den Verkehrswert einer Immobilie an, sondern auch dessen Beschaffenheit. Der Gutachter, oder Sachverständige, der das Gutachten aufsetzt, beschreibt eventuelle Mängel und alle Eigenschaften, die sich wertrelevant auswirken. Aus diesen wird dann, mittels des Ertragswertverfahrens, Sachwertverfahrens und/oder Vergleichswertverfahrens, der Marktpreis des Objekts ermittelt. Daher eignet sich ein Wertgutachten für jede beliebige Art von Immobilie. Die Anfertigung eines umfangreichen Gutachtens ist aber auch aufwendiger, weshalb die Ausfertigung in der Regel zwei bis vier Wochen dauert.

Je nach Zweck, werden unterschiedliche Varianten des Wertgutachtens angeboten, die sich in ihrer Ausführlichkeit und im Preis unterscheiden. Es gibt komplette Wertgutachten oder Kurzgutachten.

Das Komplettgutachten

Das Komplettgutachten ist das gerichtsfeste Vollgutachten. Es ist das umfangreichste Wertgutachten und umfasst ca. 20 bis 30 Seiten, inklusive aller Anlagen auch bis zu 60 Seiten. Neben der reinen Berechnung des Verkehrswerts, beinhaltet es auch detaillierte Begründungen zum Ansatz und Verfahren. Vor allem ist ein Komplettgutachten bei dem Verkauf von individuell gestalteten sowie gemischt-genutzten oder gewerblichen Immobilien zu empfehlen, da hier eine tiefgreifende Prüfung der wertrelevanten Besonderheiten nötig ist.

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten enthält weniger Punkte, als das Komplettgutachten und beschränkt sich in knapper Form grundsätzlich nur auf die wesentlichsten wertrelevanten Merkmale, die für die Einschätzung des Verkehrswertes ausschlaggebend sind.

Es gibt verschiedene Ausführungen eines Kurzgutachtens:
  • Annähernde Berechnungen mithilfe der Angaben des Antragstellers, die nicht vom Gutachter nachgeprüft werden
  • Wertexpertisen, die nur das Ergebnis und eine kurze Baubeschreibung enthalten, aber keine Berechnungen
  • Anwendung nur eines Wertermittlungsverfahrens (Ertragswert-/Sachwertverfahren)
  • Vollständige Wertberechnung, allerdings ohne jeglichen Anlagen

Kurzgutachten sind meist geeignet, wenn das zu bewertende Objekt, wie Reinhäuser oder Eigentumswohnungen, keine ungewöhnlichen wertrelevanten Merkmale aufweist. Sie sollten in Betracht gezogen werden, wenn eine allgemeinen Einschätzung des Kaufpreises bereits ausreicht und kein fundierter Bericht notwendig ist, um zum Beispiel einen interessierten Käufer zu überzeugen.

Zu beachten ist allerdings, dass Kurzgutachten weder als Beweismittel vor Gericht zugelassen sind, noch im Umgang mit Behörden ausreichen. Es fehlt die eingehende Untersuchung und Einbeziehung von beispielsweise Baumängeln, da nur Offenkundiges in die Bewertung einfließt. Ebenso mangelt es an einer detaillierten Beschreibung des Objekts, die es Uninformierten schwer macht das Gutachten ohne Besichtigung der Immobilie zu verstehen.

Wertgutachten – erforderliche Unterlagen

Wenn Sie ein Gutachten in Auftrag geben, wird der Sachverständige Ihr Haus in einem zwei bis dreistündigen Termin eingehend begutachten.

Bereits einige Tage vor dieser Prüfung vor Ort, muss der Auftragsteller in der Regel einige Dokumente zur Verfügung stellen:

  • Grundbuchauszug: Beim Grundbuchamt erhältlich, Nicht älter als drei Monate, Bedeutsam vor allem Abteilung 2 (Ansprüche Dritter)
  • Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnittzeichnungen, An-/Umbauten
  • Flurkartenauszug: Beim Katasteramt erhältlich, Nicht älter als 3 Monate
  • Baulastenverzeichnisauszug: Beim Bauordnungsamt erhältlich
  • Modernisierungsnachweise: Zum Beispiel von Fenstern, Heizanlagen, Dach, Wärmedämmung
  • Wohnflächenberechnung

Bei Eigentumswohnungen:

  • Teilungserklärung
  • Aufteilungsplan
  • Nebenkostenabrechnung
  • Eigentümerversammlungsprotokolle

Bei Erbbaurecht:

  • Erbbaurechtsvertrag
  • Nachweis des aktuellen Erbbauzinses

Bei Denkmalschutz:

  • Kopie des Denkmalschutzbescheids

Bei Mietobjekten:

  • Mietverträge
  • Nettokaltmietenaufstellung

Zum Besichtigungstermin selbst müssen normalerweise Nachweise, bestenfalls mit Rechnungen, über Modernisierungen oder Renovierungen aus den vergangenen zehn Jahren vorliegen.

Fazit zum Wertgutachten

Das Wertgutachten hat gegenüber kostenlosen Wertbewertungsverfahren eine Vielzahl an Vorzügen, da es einen zuverlässigen Immobilienverkehrswert angibt. So wird es nicht nur von Banken und Behörden anerkannt wird, sondern ist auch gerichtstauglich. Das führt dazu, dass ein Wertgutachten den Immobilienverkauf erheblich beschleunigt, da der Bank des Käufers die Entscheidung zur Finanzierung erleichtert wird. Außerdem besteht von Beginn der Verhandlungen an Klarheit über den Kaufpreis, der als realistischer Wert nicht angezweifelt wird, was wiederum den Verkaufsvorgang verkürzt und angenehmer gestaltet.

Das Wertgutachten wird überdies so gestaltet, dass es auch von nicht sachkundigen Personen verstanden werden kann und eignet sich daher für jedwede Verkaufsverhandlung. Da der geforderte Kaufpreis berechtigt ist, vermeidet der Verkäufer weiterhin einen entgangenen Gewinn, der bei zu niedrig bemessenem Verkehrswert entstanden wäre.

Als nachteilig können die Dauer, die der Gutachter zur Erstellung braucht, und die Kosten eines Komplettgutachtens gesehen werden. Hier bietet das Kurzgutachten jedoch eine preiswertere Alternative.

Wie bei allen anderen Wertermittlungsverfahren muss auch hier beachtet werden, dass die Verkehrswertberechnungen, auch eines Sachverständigen, letztlich auf Schätzungen beruhen. Somit können bei unterschiedlichen Gutachtern auch unterschiedliche Werte entstehen, was das Wertgutachten trotz seiner hohen Genauigkeit und Ausführlichkeit nichtsdestotrotz nur zu einem Richtwert macht.

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