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Wichtige Faktoren Immobilienbewertung

Faktoren der Immobilienbewertung - das macht den Wert eines Hauses aus!

Für die Immobilienbewertung gibt es verschiedene Verfahren und noch mehr Faktoren, welche den Wert der Immobilie am Ende ausmachen. Wir beantworten hier noch einmal die wichtigsten Fragen zum Thema und welche Faktoren die Immobilienbewertung beeinflussen.

Was ist Immobilienbewertung?

Wer seine Immobilie verkaufen will, braucht zunächst eine Vorstellung davon, wieviel die eigene Immobilie wert ist. Nur dann kann die Immobilie zum richtigen Preis angeboten werden. Ein falsch angesetzter Preis kann für den Immobilienverkäufer negative Folgen haben: Ist der Preis zu niedrig, entstehen für den Verkäufer Verluste. Ist er jedoch zu hoch, finden sich keine Kaufinteressenten.

Eine Immobilienbewertung ermöglicht die Feststellung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie mit Hilfe eines unabhängigen Gutachtens und ermittelt einen Verkaufswert. Sie ist vor allem bei einem geplanten Verkauf in naher Zukunft von Vorteil.

Wie funktioniert die Immobilienbewertung?

Die Wertermittlung einer Immobilie kann durch den Käufer selbst, durch einen unabhängigen Gutachter oder durch eine Online-Immobilienbewertung erfolgen.

eigene Wertermittlung
  • Bestehende Angebote von Objekten am Markt werden mit dem eigenen verglichen
  • Aktuelle Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte können als Richtwerte mit herangezogen werden
  • Nachteil: hoher Zeitaufwand für Verkäufer und oftmals fehlendes Fachwissen
mit Gutachter
  • Gutachter kalkuliert auf Grundlage verschiedener Wertermittlungsverfahren den Immobilienwert
  • Besitzt Expertise und Fachwissen
  • Kann von Banken und Gerichten anerkanntes Gutachten erstellen
  • Nachteil: Kostet eine ganze Menge Geld
Online Bewertung
  • Verfahren basiert in der Regel auf der Wertermittlung durch das Vergleichswertverfahren
  • Werden vergleichbare Objekte der eigenen Immobilie gegenübergestellt
  • Nachteil: Ist oftmals sehr ungenau, weil viele einzelnen Faktoren nicht mit einbezogen werden.

Praxiswissen-Tipp

Für eine wirklich realistische Einschätzung des Immobilienwertes, beauftragen Sie einen Gutachter oder Makler. Dieser verursacht zwar erstmal Kosten – die Angabe eines realen Preises kann Ihnen im Verkaufsprozess jedoch viel Geld und Zeit ersparen.

Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren stellt gleichartige Objekte bzw. Vergleichsimmobilien, welche kürzlich verkauft wurden, einander gegenüber, um so einen angemessenen Wert zu ermitteln. Dabei dienen Faktoren wie die Größe, der Kaufpreis oder die Lage als Vergleichsmerkmale. Das Verfahren eignet sich jedoch umso weniger, je komplexer oder spezifischer die Immobilie ist.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet seine Verwendung oft bei der Bewertung von zu vermieteten Immobilien. Der Ertragswert ergibt sich hier aus der Summe des Bodenwertes und dem Wert der baulichen Anlage.

Ertragswert = Bodenwert + Wert der baulichen Anlage

Der Bodenwert einer Immobilie lässt sich anhand der Bodenrichtwerte ermitteln, die beim örtlichen Katasteramt angefordert werden oder online eingesehen werden können. Der Wert der baulichen Anlage ergibt sich aus einer weiteren Formel, welche lautet:

K = (Z*100)/P

K entspricht dem zu ermittelnden Wert der baulichen Anlage, Z dem Reinertrag der Immobilie und P stellt die Verzinsung ähnlicher Objekte im Durchschnitt dar. Dem Wert der baulichen Anlage wird häufig ein Pauschalwert für Außenanlagen hinzugerechnet, der sich aus einem Aufschlag in Höhe von 5% ergibt.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird verwendet, wenn der exklusive Wert einer eigengenutzten oder zu vermietenden Immobilie nicht berücksichtigt werden kann. Dies ist beispielsweise bei der Vermietung einer Luxusimmobilie der Fall. Der zu ermittelnde Sachwert ergibt sich folgendermaßen:

Sachwert = Bodenwert + Wert der baulichen Anlagen + Wert der sonstigen Anlagen

Der Bodenwert wird hier wie beim Ertragswertverfahren durch die Bodenwertkarte ermittelt. Für den Wert der baulichen Anlage wird der Normalherstellungswert berechnet, welcher sich durch die Multiplikation des Baupreisindexes mit dem Preis pro m³ quantifizieren lässt. Zusätzlich werden bei diesem Verfahren Faktoren, welche den Wert der Immobilie mindern oder steigern berücksichtigt.

Wer darf Immobilien bewerten?

Grundsätzlich hat jeder das Recht Immobilien zu bewerten, da es in Deutschland keine Vorschriften diesbezüglich gibt. Wer sich jedoch als Gutachter bezeichnet, sollte das entsprechende Fachwissen besitzen, da sich für Sachverständige bei Fehlern ein sehr hohes Haftungsrisiko ergibt.

Gutachter oder Sachverständige, die von der Industrie- und Handelskammer oder Architektenkammer ausgezeichnet wurden, gelten als offizielle Gutachter. Personen, die durch die Industrie- und Handelskammer vereidigt und ausgezeichnet wurden, haben sich beispielsweise als Bauingenieur meist auf dem Gebiet der Immobilienbewertung spezialisiert und besitzen eine entsprechende Berufsauszeichnung. Dann gibt es noch einfache Sachverständige oder Gutachter, welche Ihre Fachkenntnisse durch eine Berufsausbildung oder ähnliches erworben haben.

Was sind die Regelungen nach HGB, IFRS und ImmoWertV?

HGB - Handelsgesetzbuch

Die Immobilien von kleinen und mittleren Unternehmen (KMUs) werden in Deutschland häufig nach den Vorgaben des Handelsgesetzbuches bilanziert. Für diese Bilanzierung werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilien verwendet und später können beispielsweise die Kosten der Gebäude und Böden über eine lineare Abschreibung weiterverfolgt werden. Die ausschließliche Bilanzierung über Regelungen des HGB sind jedoch eher ungenau und geben keinen Aufschluss über die tatsächlichen Immobilienwerte.

IFRS – International Financial Reporting Standards

Regelungen nach den “International Financial Reporting Standards” gehen über die des HGBs hinaus und verlangen eine gewisse Transparenz von Unternehmen, die in Besitz von Immobilien sind. Es wird eine regelmäßige Offenlegung der aktuellen Verkehrswerte der Immobilien gefordert.

ImmoWertV – Immobilienwertermittlungsverordnung

In der Immobilienwertermittlungsverordnung, welche 2010 in Kraft trat, finden sich Grundsätze zur Ermittlung des Marktwertes von Immobilien. Die Verordnung dient als Grundlage zur Bewertung von Immobilien und gibt zum Beispiel Aufschluss über den Wertermittlungsstichtag, Entwicklungszustand, Bodenrichtwerte, Verfahren zur Immobilienbewertung oder bestimmte Indexreihen zu Änderungen der Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt.

Welche Risiken ergeben sich aus der Immobilienbewertung?

Finanzielles Risiko

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist oft mit einem hohen finanziellen Risiko verbunden. Somit ist es besonders wichtig dieses Risiko durch eine möglichst genaue Wertermittlung zu minimieren.

Risiko der Wahl des Gutachters

Da eine genaue Wertermittlung meist nur durch einen Gutachter erstellt werden kann, besteht zudem das Risiko der Wahl des richtigen Gutachters. Denn längst nicht alle Gutachter machen einen guten Job. Infolgedessen muss eine Entscheidung darüber getroffen werden, ob der Wert der Immobilie selbst ermittelt werden kann oder ob dies durch einen Gutachter oder ein Online-Gutachten erfolgen soll. Diese Entscheidung ist auch abhängig davon, für welchen Zweck das Gutachten benötigt wird.

Risiko der Einschätzung von Käufer und Verkäufer

Da es einen Unterschied in der Einschätzung ein und derselben Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer geben kann, besteht auch hier ein Risiko. Während Käufer in der Regel einen möglichst niedrigen Wertansatz erwarten, rechnen Verkäufer hingegen mit einem möglichst hohen Wert oder Preis der Immobilie. So kommt es zu Differenzen, welche durch eine genaue Immobilienwertermittlung umgangen werden können.

Praxiswissen-Tipp

Wenn Sie Ihr Wertgutachten von einem Gutachter anfertigen lassen, schauen Sie sich seine Zertifikate, Weiterbildungen und Referenzen an. So können Sie einschätzen, ob der Gutachter ausreichend Fachkenntnis und Erfahrung hat.

Was ist nachhaltige Immobilienbewertung?

Im Jahr 2013 wurde ein Leitfaden erstellt, der sich mit der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten bei der Immobilienwertermittlung beschäftigt. Dazu zählen beispielsweise Aspekte, welche die Transparenz der bewerteten oder zu bewertenden Immobilien betreffen.

Dem Leser eines Gutachtens muss klar sein, welche Nachhaltigkeitsaspekte bei der Wertermittlung einbezogen wurden und somit auch eine Auswirkung auf den Wert der Immobilie haben. Dafür können einzelne Kapitel im Gutachten vorgesehen werden, welche die Nachhaltigkeitsaspekte aufweisen.

Besondere Nachhaltigkeitseigenschaften in der Immobilienwirtschaft wurden von der “Royal Institution of Chartered Surveyors” (RICS) und durch ein Rating der “The European Group of Valuers Associations” (TEGoVA) veröffentlicht. Sowohl die europäische Institution “TEGoVA” als auch die britische Institution “RICS” beschäftigen sich mit Standards für die Immobilienbewertung und darunter auch mit Bezugspunkten der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Alter und Zustand der Immobilie

Der Wert einer Immobilie kann sich aufgrund des Alters oder Zustands mindern. Verkürzt sich die Restnutzungsdauer eines Objekts aufgrund des Alters wird oftmals eine Wertminderung aufgrund des Gebäudealters berechnet. Wird die Gesamtnutzungsdauer infolge von Modernisierungsmaßnahmen verlängert, wird die Wertminderung wegen Alters entsprechend niedriger angesetzt.

Lage

Die Lage einer Immobilie hat einen besonders starken Einfluss auf ihren Wert. Dies lässt sich beispielsweise erkennen, wenn man zentrumsnahe Stadtimmobilien mit Immobilien aus eher suburbanen Standorten vergleicht. Objekte in suburbanen Gegenden sind meist günstiger als solche in Stadt- oder Metropolregionen und das, obwohl die Immobilien zum Beispiel eine größere Fläche oder eine bessere Ausstattung aufweisen. Der Grund hierfür ist in den meisten Fällen schlicht und ergreifend die Lage der Immobilien. Lagefaktoren, wie eine schlechte Infrastruktur, Nähe zur Stadt, kulturelles Angebot, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder ein Ort mit rückgängiger Bevölkerung verschlechtern häufig den Wert einer Immobilie. Aber auch Umweltfaktoren und -verhältnisse der Lage einer Immobilie, wie zum Beispiel Lärm beeinflussen den Wert. Liegt ein Objekt an einem Standort mit übermäßigem Lärm, verschlechtert sich schnell die Wohnqualität.

Angebot und Nachfrage

Auch Angebot und Nachfrage sind wichtige Einflussfaktoren auf den Wert einer Immobilie. Sie bedingen sich gegenseitig und beeinflussen durch Anstieg oder Rückgang einer der beiden Faktoren etwa den Preis von Immobilien am Immobilienmarkt. Angebot und Nachfrage an Grundstücken schwanken meist regional. So ist beispielsweise das Angebot an Immobilien auf dem Land höher, die Nachfrage und der Preis jedoch niedriger als in urbanen Gegenden.

Ausstattung, Größe und Aufteilung

Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien wird auch auf die Ausstattung, Grundrisse oder Aufteilung und Größe des Objekts geachtet. Weist ein Objekt eine logische, moderne und vielfältige Aufteilung auf, ist genügend groß und ausreichend Platz in allen Räumen wird gewährleistet, kann sich das positiv auf den Wert des zu betrachtenden Objekts auswirken.

Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen

Unter wertbeeinflussenden Rechten und Belastungen lassen sich zum Beispiel wohnungs- und mietrechtliche Bindungen zählen, welche als rechtliche Verpflichtungen oder Regelungen im Mietvertrag geregelt sind. Aber auch Nutzungsrechte, wie ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht können wertbeeinflussend sein. Diese lassen sich oftmals in Verzeichnissen von zuständigen Ämtern oder auch im Grundbuch der Immobilie finden. Zudem gehören auch Baulasten zu unsichtbaren und wertbeeinflussenden Grundstücksbelastungen.

Der subjektive Wert einer Immobilie

Anhand der verschiedenen objektiven Faktoren lässt sich eine realistische Immobilienbewertung vornehmen. Doch für wieviel Geld eine Immobilie am Ende den Besitzer bzw. die Besitzerin wechselt, hängt zum einen vom Verhandlungsgeschick des Verkäufers ab und zum anderen auch von subjektiven Faktoren.

Denn natürlich haben die Kaufinteressenten unterschiedliche Vorlieben, weshalb nicht jeder bereit ist, jeden Preis zu zahlen. Eine Familie zum Beispiel, bei der viel gemeinsam gekocht und gegessen wird, ist zum Beispiel sicher bereit für eine geräumige und gut ausgestattet Küche mehr zu zahlen, als zum Beispiel ein Paar, dass eher Essen bestellt als selber kocht. Dieses würde dann wiederum für andere Annehmlichkeiten mehr zahlen als die Familie.

Der Wert bzw. der erzielte Kaufpreis hängt also auch davon ab, dass Sie genau die richtige Zielgruppe für Ihr Haus identifizieren können – diese sind dann in der Regel auch bereit den höheren Preis zu zahlen.

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