Java Script ist deaktiviert!

Damit die Seite mit vollem Funktionsumfang korrekt dargestellt werden kann, muss Java Script aktiviert sein.

Wohnflächenberechnung – so funktioniert sie!

Wohnfläche und Nutzfläche – so funktioniert die Wohnflächenberechnung!

Mitentscheidend für den Verkaufspreis einer Immobilie ist die Wohnfläche. Dabei gibt es jedoch große Unklarheiten, was alles als solche deklariert werden darf, wie sie sich von der Nutzfläche abgrenzt und wie genau die Wohnflächenberechnung funktioniert.

Damit Sie dabei nicht den Durchblick verlieren und genau wissen, was Sie zu wieviel Prozent als Wohnfläche anrechnen müssen, haben wir für Sie das Wichtigste zusammengefasst.

Was zählt zur Nutzfläche und was zur Wohnfläche?

Auch wenn sie manchmal synonym verwendet werden, sind Wohn- und Nutzfläche doch zwei unterschiedliche Dinge.

Oberbegriff Nutzfläche

Den Überbegriff bildet die Nutzfläche. Darunter versammeln sich alle Flächen in einer Wohnung oder einem Haus, die von den Bewohnern für welchen Zweck auch immer nutzbar sind. Wie es in Deutschland so üblich ist, wird die genaue Aufschlüsselung, die sich hinter der Nutzfläche verbirgt, in einer Norm geregelt. In diesem Fall ist es die DIN 277-2:2005-02, welche die Netto-Grundfläche in verschiedene Nutzungsgruppen aufteilt:

Netto GrundflächeNutzungsgruppe
Nutzfläche (NF)Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente, Lagern, Verteilen und Verkaufen, Bildung, Unterricht und Kultur, Heilen und Pflegen, Sonstige Nutzflächen
Technische Funktionsfläche (TF)Technische Anlagen
Verkehrsfläche (VF)Verkehrserschließung und -sicherung

Wohnfläche als Untergruppe der Nutzfläche

Von den sieben Nutzungsgruppen, in welche die Nutzfläche aufgeteilt wird, ist es nur die Fläche für “Wohnen und Aufenthalt”, welche zur Wohnfläche gezählt wird.

Diese Unterscheidung ist wichtig, denn an der korrekten Berechnung der Wohnfläche hängen eine Menge Kosten. Weshalb es natürlich tunlichst vermieden werden sollte, Flächen dazuzuzählen die gar nicht unter diese Nutzungsgruppe fallen.

Diese Kosten werden durch die Wohnflächenberechnung beeinflusst

Sowohl bei Wohnungen als auch bei Häusern hängt der Miet- bzw. der Kaufpreis stark von der zur Verfügung stehenden Wohnfläche ab. So wird die Miete zum Beispiel auf der Grundlage eines Preises pro m2 berechnet – um so größer die Wohnfläche, desto höher die Miete. Neben der Miete wird die bewohnbare Fläche außerdem u. a. für die Berechnung der Mietnebenkosten herangezogen. Auch die Hausratversicherung bezieht sich auf die zugrundegelegte Quadratmeterzahl der Wohnfläche.

Ähnliches gilt für Immobilien – auch dort ist die Größe der Wohnfläche mit ausschlaggebend für den am Ende erzielten Kaufpreis. Dabei ist es für Verkäufer natürlich immer erstrebenswert so viele Flächen wie möglich als Flächen für “Wohnen und Aufenthalt” zu deklarieren, wohingegen der Käufer natürlich keinen Quadratmeter zu viel bezahlen will.

Deshalb ist es wichtig vor dem Verkauf zu regeln, auf welcher Grundlage die Wohnfläche berechnet wird und was alles dazu gehört.

Wohnflächenberechnung – das müssen Sie beachten!

Das Problem bei der Wohnflächenberechnung ist, dass aktuell parallel mehrere Systeme existieren, welche unterschiedliche Ergebnisse liefern. So ist zum Beispiel die Berechnung nach DIN 277 und DIN 283 möglich, wobei gerade letztere als veraltet gilt und seit den 1990er Jahren eigentlich nicht mehr angewandt wird. Auch die DIN 277, bei der es vor allem um Nutzflächen und die Berechnung für gewerblich genutzte Bereiche gilt, ist für privat genutzten Wohnraum eher ungeeignet. Zumal bei der Berechnungsmethode zum Beispiel Kellerräume und Dachschrägen voll mit in die Berechnung eingehen und sich somit eine größere Nutzfläche ergeben würde.

In der Praxis findet in der Regel die sogenannte Wohnflächenverordnung Anwendung, welche seit dem 01.01.2004 in Kraft ist. Ursprünglich eigentlich für preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum gedacht, findet sie mittlerweile auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum Verwendung. Für Wohnraum, der vor dem 31.12.2003 berechnet wurde, gilt außerdem noch die II. Berechnungsvorlage der Wohnflächenverordnung.

Praxiswissen-Tipp

Auch wenn sie üblicherweise genutzt wird, ist die Wohnflächenverordnung zur Wohnflächenberechnung nicht als allgemein verbindliche Methode festgeschrieben. Achten Sie deshalb darauf, was diesbezüglich im Miet- oder Kaufvertrag steht.


Folgt man der Wohnflächenverordnung müssen bei der Wohnflächenberechnung folgende Flächen mit einbezogen werden:

AnteilFläche
zu 100%Sämtliche bewohnbare Räume:
  • Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Esszimmer, Flure und Dielen, Küchen, Badezimmer, Toilettenräume
  • Auch Nebenräume: Besen- und Speisekammer, Vorräume, Schrankräume (siehe Harry Potter)
  • Wintergärten u . Schwimmgärten, sofern sie beheizt sind
  • Flächen unter Treppenaufgängen mit einer Höhe ab 2 Meter
zu 50%Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 m
  • Dachschrägen bis zu einer Höhe von 2 Metern werden demnach nur anteilig berechnet
  • gilt auch für Flächen unter Treppenaufgängen
Unbeheizte Wintergärten
zu 25% - 50%Terrassen, Balkone, Loggien und Dachterrassen
  • In der Regel Anrechnung zu 25%
  • Bei außerordentlicher Qualität und Wohnlichkeit, können sie auch zu 50% einberechnet werden
0% Gilt vor allem für Nutzräume:
  • Kellerräume, nicht bewohnbare Dachbodenräume (alle Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden)
  • Heizungsräume
  • Waschküchen und Trockenräume
  • Garagen
Weitere Flächen:
  • Flächen mit einer lichten Höhe unter 1 Meter
  • Teppen mit über drei Stufen und deren Treppenabsätzen
  • Tür- und Fensternischen, die nicht mehr als 0,13 m tief sind und nicht bis zum Boden reichen
  • Ausbuchtungen, wie zum Beispiel des Schornsteins , Vormauerungen, freistehende Pfeiler, wenn sie höher als 1,50 m sind und die Grundfläche über 0,1 Quadratmeter liegt

Es gilt also bei der Wohnflächenberechnung genau darauf zu achten was einbezogen werden kann und was nicht.

Praxiswissen-Tipp

Die Flächen, welche von einer Badewanne, Einbaumöbeln oder auch einem Ofen eingenommen werden, müssen Sie mit in die Wohnflächenberechnung einbeziehen.

So vermessen Sie die Wohnfläche für Ihre Immobilie

Bevor man jedoch die Wohnflächenberechnung angehen kann, braucht man natürlich die entsprechenden Maße der eigenen vier Wände.

Zum Start sollten Sie dafür zuerst eine grobe Skizze der Räumlichkeiten auf ein großes Blatt Papier zeichnen. Hier können Sie die jeweiligen Werte eintragen. Das Messen kann man ganz klassisch mit einem Zollstock angehen oder aber zeitgemäß auch einen Laserentfernungsmesser benutzen, damit es wirklich ganz genau wird. Die gibt es schon relativ günstig im Baumarkt oder online zu kaufen.

Bei der Vermessung von Räumen mit Dachschrägen ist die Höhe des Raumes zu beachten. Wenn die Höhe unter 1 Meter liegt, darf die Fläche darunter nicht mit in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden, zwischen 1 und 2 Metern nur zu 50 Prozent.

Vor gewisse Schwierigkeiten wird man bei der Vermessung von Räumen mit vielen Vorsprüngen und Nischen gestellt. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, den Raum gedanklich, oder mithilfe von Klebeband auf dem Fußboden in einzelne Flächen aufzuteilen. Dann vermisst man einfach die einzelnen Flächen und addiert sie am Ende zusammen.

Hat man alle Räume vermessen, welche für die Wohnfläche relevant sind, müssen die entsprechenden Flächen nur noch berechnet und zusammengezählt werden.

Praxiswissen-Tipp

Längst muss man nicht mehr auf Zettel und Stift zurückgreifen, mittlerweile gibt es auch eine ganze Reihe von Apps für das Zeichnen von Grundrissen und die Berechnung der Wohnfläche. Je nach Smartphone und App kann man damit sogar mit der Kamera live den Grundriss nachzeichnen, vermessen und berechnen lassen.

Folgen einer falschen Wohnflächenberechnung

Bei der Übergabe einer Wohnung oder eines Hauses verlässt sich der Mieter bzw. der Käufer in der Regel auf die Angaben des Verkäufers. Was hat es jedoch für Folgen, wenn der neue Eigentümer nach dem Kauf feststellt, dass die Angaben falsch waren und die zur Verfügung stehende Wohnfläche kleiner ist als angegeben?

Sollte die angegebene Wohnfläche um mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen, können Regressforderungen geltend gemacht werden. Bei Mietwohnungen lässt sich dann bis zu drei Jahre rückwirkend anteilig die Miete zurückfordern. Dabei orientiert sich die Höhe an der prozentual fehlenden Quadratmeterzahl. Wenn die Wohnung zum Beispiel 15% zu klein ist, können bis zu 15% der Miete zurückgefordert werden.

Praxiswissen-Tipp

Der Vermieter wird sich natürlicherweise gegen die Regressforderungen wehren und die Berechnungsgrundlage in Frage stellen. Wenden Sie sich deshalb vorher für eine Beratung an einen Mietrechtsexperten oder den Mieterschutzbund.


Auch bei dem Verkauf von Immobilien kann es bei abweichenden Größen zu Rückzahlungsforderungen kommen. Damit der Käufer jedoch auf sein Recht pochen kann, sollte der Quadratmeterpreis im notariell beglaubigten Kaufvertrag festgeschrieben sein, denn sonst kann es durchaus zu Missverständnissen kommen.

Beispiel:
Ein Haus wird verkauft und vor dem Abschluss des Kaufvertrages werden die Unterlagen ausgetauscht. Der Käufer gibt an, dass sein Haus eine Wohnfläche von 170 Quadratmetern und 20 Quadratmeter Nutzfläche hat. Er überreicht dem Käufer die entsprechenden Unterlagen dazu, aus denen hervorgeht, dass eine Gesamtfläche von 190 Quadratmetern zur Verfügung steht. Die Zahl wird jedoch nicht in den Kaufvertrag mit aufgenommen. Nach dem Kauf stellt der neue Eigentümer nun fest, dass von den 170 qm, einige Quadratmeter Balkone oder Dachschrägen sind, die eigentlich nicht auf die Gesamtfläche hätten angerechnet werden dürfen und somit die Angaben des Verkäufers nicht stimmten. Vor Gericht wird die Forderung nach einer Entschädigungszahlung erhoben.

Das Problem an diesem Fall ist, dass vertraglich geregelt nirgendwo die Art der Wohnflächenberechnung noch die Gesamtwohnfläche mit angegeben wurde. So hat der Verkäufer sich auf DIN 277 bezogen, während der neue Eigentümer der Wohnflächenberechnung die Wohnflächenverordnung zugrundelegt. In dem Fall bekommt der Verkäufer recht, weil er aus den Unterlagen vorher hätte die korrekten Angaben ableiten können und mit der Unterschrift des Kaufvertrages die stumme Zustimmung zur Berechnung gegeben wurde.

Praxiswissen-Tipp

Schreiben Sie in den Verkaufsvertrag immer sowohl die Wohnfläche als auch das Berechnungsmodell, damit es für alle beteiligten Parteien verbindlich wird.

Ratgeber "Immobilienverkauf" zum kostenlosen Download

Füllen Sie einfach das folgende Formular aus und erhalten Sie kostenlos und unverbindlich Ihren "Ratgeber Immobilienverkauf" per E-Mail.
 

Allgemein - Download Ratgeber Immobilienverkauf