Wohnfläche und Nutzfläche – so funktioniert die Wohnflächenberechnung!

Mitentscheidend für den Verkaufspreis einer Immobilie ist die Wohnfläche. Dabei gibt es jedoch große Unklarheiten, was alles als solche deklariert werden darf, wie sie sich von der Nutzfläche abgrenzt und wie genau die Wohnflächenberechnung funktioniert.

Damit Sie dabei nicht den Durchblick verlieren und genau wissen, was Sie zu wieviel Prozent als Wohnfläche anrechnen müssen, haben wir für Sie das Wichtigste zusammengefasst.

Auch wenn sie manchmal synonym verwendet werden, sind Wohn- und Nutzfläche doch zwei unterschiedliche Dinge.

Oberbegriff Nutzfläche

Den Überbegriff bildet die Nutzfläche. Darunter versammeln sich alle Flächen in einer Wohnung oder einem Haus, die von den Bewohnern für welchen Zweck auch immer nutzbar sind. Wie es in Deutschland so üblich ist, wird die genaue Aufschlüsselung, die sich hinter der Nutzfläche verbirgt, in einer Norm geregelt. In diesem Fall ist es die DIN 277-2:2005-02, welche die Netto-Grundfläche in verschiedene Nutzungsgruppen aufteilt:

Wohnfläche als Untergruppe der Nutzfläche

Von den sieben Nutzungsgruppen, in welche die Nutzfläche aufgeteilt wird, ist es nur die Fläche für “Wohnen und Aufenthalt”, welche zur Wohnfläche gezählt wird.

Diese Unterscheidung ist wichtig, denn an der korrekten Berechnung der Wohnfläche hängen eine Menge Kosten. Weshalb es natürlich tunlichst vermieden werden sollte, Flächen dazuzuzählen die gar nicht unter diese Nutzungsgruppe fallen.

Sowohl bei Wohnungen als auch bei Häusern hängt der Miet- bzw. der Kaufpreis stark von der zur Verfügung stehenden Wohnfläche ab. So wird die Miete zum Beispiel auf der Grundlage eines Preises pro m2 berechnet – um so größer die Wohnfläche, desto höher die Miete. Neben der Miete wird die bewohnbare Fläche außerdem u. a. für die Berechnung der Mietnebenkosten herangezogen. Auch die Hausratversicherung bezieht sich auf die zugrundegelegte Quadratmeterzahl der Wohnfläche.

Ähnliches gilt für Immobilien – auch dort ist die Größe der Wohnfläche mit ausschlaggebend für den am Ende erzielten Kaufpreis. Dabei ist es für Verkäufer natürlich immer erstrebenswert so viele Flächen wie möglich als Flächen für “Wohnen und Aufenthalt” zu deklarieren, wohingegen der Käufer natürlich keinen Quadratmeter zu viel bezahlen will.

Deshalb ist es wichtig vor dem Verkauf zu regeln, auf welcher Grundlage die Wohnfläche berechnet wird und was alles dazu gehört.

Das Problem bei der Wohnflächenberechnung ist, dass aktuell parallel mehrere Systeme existieren, welche unterschiedliche Ergebnisse liefern. So ist zum Beispiel die Berechnung nach DIN 277 und DIN 283 möglich, wobei gerade letztere als veraltet gilt und seit den 1990er Jahren eigentlich nicht mehr angewandt wird. Auch die DIN 277, bei der es vor allem um Nutzflächen und die Berechnung für gewerblich genutzte Bereiche gilt, ist für privat genutzten Wohnraum eher ungeeignet. Zumal bei der Berechnungsmethode zum Beispiel Kellerräume und Dachschrägen voll mit in die Berechnung eingehen und sich somit eine größere Nutzfläche ergeben würde.

In der Praxis findet in der Regel die sogenannte Wohnflächenverordnung Anwendung, welche seit dem 01.01.2004 in Kraft ist. Ursprünglich eigentlich für preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum gedacht, findet sie mittlerweile auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum Verwendung. Für Wohnraum, der vor dem 31.12.2003 berechnet wurde, gilt außerdem noch die II. Berechnungsvorlage der Wohnflächenverordnung.

Praxiswissen-Tipp

Folgt man der Wohnflächenverordnung müssen bei der Wohnflächenberechnung folgende Flächen mit einbezogen werden:

Es gilt also bei der Wohnflächenberechnung genau darauf zu achten was einbezogen werden kann und was nicht.

Praxiswissen-Tipp

Bevor man jedoch die Wohnflächenberechnung angehen kann, braucht man natürlich die entsprechenden Maße der eigenen vier Wände.

Zum Start sollten Sie dafür zuerst eine grobe Skizze der Räumlichkeiten auf ein großes Blatt Papier zeichnen. Hier können Sie die jeweiligen Werte eintragen. Das Messen kann man ganz klassisch mit einem Zollstock angehen oder aber zeitgemäß auch einen Laserentfernungsmesser benutzen, damit es wirklich ganz genau wird. Die gibt es schon relativ günstig im Baumarkt oder online zu kaufen.

Bei der Vermessung von Räumen mit Dachschrägen ist die Höhe des Raumes zu beachten. Wenn die Höhe unter 1 Meter liegt, darf die Fläche darunter nicht mit in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden, zwischen 1 und 2 Metern nur zu 50 Prozent.

Vor gewisse Schwierigkeiten wird man bei der Vermessung von Räumen mit vielen Vorsprüngen und Nischen gestellt. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, den Raum gedanklich, oder mithilfe von Klebeband auf dem Fußboden in einzelne Flächen aufzuteilen. Dann vermisst man einfach die einzelnen Flächen und addiert sie am Ende zusammen.

Hat man alle Räume vermessen, welche für die Wohnfläche relevant sind, müssen die entsprechenden Flächen nur noch berechnet und zusammengezählt werden.

Praxiswissen-Tipp

Bei der Übergabe einer Wohnung oder eines Hauses verlässt sich der Mieter bzw. der Käufer in der Regel auf die Angaben des Verkäufers. Was hat es jedoch für Folgen, wenn der neue Eigentümer nach dem Kauf feststellt, dass die Angaben falsch waren und die zur Verfügung stehende Wohnfläche kleiner ist als angegeben?

Sollte die angegebene Wohnfläche um mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen, können Regressforderungen geltend gemacht werden. Bei Mietwohnungen lässt sich dann bis zu drei Jahre rückwirkend anteilig die Miete zurückfordern. Dabei orientiert sich die Höhe an der prozentual fehlenden Quadratmeterzahl. Wenn die Wohnung zum Beispiel 15% zu klein ist, können bis zu 15% der Miete zurückgefordert werden.

Praxiswissen-Tipp

Auch bei dem Verkauf von Immobilien kann es bei abweichenden Größen zu Rückzahlungsforderungen kommen. Damit der Käufer jedoch auf sein Recht pochen kann, sollte der Quadratmeterpreis im notariell beglaubigten Kaufvertrag festgeschrieben sein, denn sonst kann es durchaus zu Missverständnissen kommen.

Beispiel:
Ein Haus wird verkauft und vor dem Abschluss des Kaufvertrages werden die Unterlagen ausgetauscht. Der Käufer gibt an, dass sein Haus eine Wohnfläche von 170 Quadratmetern und 20 Quadratmeter Nutzfläche hat. Er überreicht dem Käufer die entsprechenden Unterlagen dazu, aus denen hervorgeht, dass eine Gesamtfläche von 190 Quadratmetern zur Verfügung steht. Die Zahl wird jedoch nicht in den Kaufvertrag mit aufgenommen. Nach dem Kauf stellt der neue Eigentümer nun fest, dass von den 170 qm, einige Quadratmeter Balkone oder Dachschrägen sind, die eigentlich nicht auf die Gesamtfläche hätten angerechnet werden dürfen und somit die Angaben des Verkäufers nicht stimmten. Vor Gericht wird die Forderung nach einer Entschädigungszahlung erhoben.

Das Problem an diesem Fall ist, dass vertraglich geregelt nirgendwo die Art der Wohnflächenberechnung noch die Gesamtwohnfläche mit angegeben wurde. So hat der Verkäufer sich auf DIN 277 bezogen, während der neue Eigentümer der Wohnflächenberechnung die Wohnflächenverordnung zugrundelegt. In dem Fall bekommt der Verkäufer recht, weil er aus den Unterlagen vorher hätte die korrekten Angaben ableiten können und mit der Unterschrift des Kaufvertrages die stumme Zustimmung zur Berechnung gegeben wurde.

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