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Immobilienbewertung

Immobilienbewertung – was ist meine Immobilie wert?

Sie denken darüber nach, Ihre Immobilie zu verkaufen, wissen aber nicht welchen Verkaufspreis sie ansetzen sollen? Kein Problem – Wir helfen Ihnen dabei!

Nutzen Sie für eine erste Online Immobilienbewertung einfach unsere Online-Wertermittlungsstrecke. Es braucht nur wenige Klicks und schon erhalten Sie per Mail eine erste Schätzung für Ihre Immobilie. Darüber hinaus erfahren Sie weiter unten alles, was Sie über die Immobilienbewertung wissen müssen!

Online Immobilienbewertung – reicht das für den Immobilienverkauf?

Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie über ein solches Online-Formular ermitteln, erhalten Sie eine ungefähre Preisspanne, in welcher sich Ihre Immobilie bewegt. Das ist natürlich hilfreich, wenn Sie sich einfach erstmal informieren wollen, was Sie ungefähr mit Ihrer Immobilie erzielen könnten. Geht es jedoch konkret um den Verkauf, dann reicht eine Online-Immobilienbewertung nicht mehr aus. Denn ein realistisch angesetzter Verkaufspreis bildet die Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf.

Realistisch kann der Wert Ihrer Immobilie jedoch nur von Ihrem regionalen Immobilienberater vor Ort eingeschätzt werden. Warum das so ist? In die Bewertung fließen noch viel mehr Faktoren ein, als mit einem Online Formular erfasst werden könnten. Hinzu kommt, dass der Makler mit seiner Erfahrung und seiner Kompetenz auch mögliche Zielgruppen mit in die Berechnung des Immobilienwertes einbezieht.

Sie suchen einen regionalen Immobilienmakler vor Ort? Geben Sie auf unserer Seite für regionale Berater einfach Ihre Postleitzahl ein und vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrem persönlichen Immobilienberater!

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Was gibt es für Gründe für die Wertermittlung?

Es gibt unzählige Anlässe warum es von Bedeutung sein kann, den Verkehrswert, also den voraussichtlich am Markt erzielbaren Kaufpreis, einer Immobilie herauszufinden.

Die Wertermittlung der Immobilie kann natürlich aus reinem Interesse geschehen:

  • Ein Immobilieneigentümer zum Beispiel, der darauf spekuliert seine Immobilie bei günstigen Marktbedingungen möglichst gewinnbringend weiterzuverkaufen, kann mittels Wertermittlung den Markt im Auge behalten und genauer abschätzen, wann es sich lohnt, einen Verkauf der Immobilie in Betracht zu ziehen.
  • Ein Verkäufer kann sich ein Bild davon machen, welchen Kaufpreis er ansetzen sollte. Ein zu hoch angesetzter Kaufpreis kann die Verkaufsphase unnötig lange hinauszögern und etwaige Käufer abschrecken. Eine Immobilie, die über einen längeren Zeitraum nicht verkauft werden konnte, verliert allerdings an Wert und es kann passieren, dass am Ende ein niedrigerer Preis angesetzt werden muss, als die Immobilie an sich wert wäre.
  • Der Käufer wiederum kann zum Beispiel mit einer eigenen Wertermittlung überprüfen, ob der angesetzte Kaufpreis angemessen oder zu hoch ist und ist so in der Lage Kaufpreisverhandlungen zu seinen Gunsten zu steuern oder Angebote zu finden, die ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis haben.

Gründe für die eine Wertermittlung zwingend notwendig sein kann, sind:

  • Erbfälle: Es kann vorkommen, dass eine Immobilie mehreren Erben hinterlassen wird. Hier kommt es oftmals zu Streitigkeiten über den Wert. Über eine Wertermittlung der Immobilie kann der korrekte und von allen zu akzeptierende Wert ermittelt werden, sodass jeder seinen gerechten Anteil bekommt.
  • Scheidung: Auch bei Scheidungen muss zunächst der korrekte Wert eines Hauses ermittelt werden. Ist das Haus Teil der ehelichen Zugewinngemeinschaft, spielt der Verkehrswert im Rahmen des Zugewinnausgleichs eine Rolle.
  • Erbschafts- und Schenkungssteuer: Bekommt man eine Immobilie vererbt oder geschenkt, werden in der Regel die sogenannte Erbschafts- und Schenkungssteuer fällig. Zur Berechnung der Höhe der Steuer wird der Marktwert der Immobilie herangezogen. Auch hier ist eine möglichst exakte Ermittlung wünschenswert, damit man nicht zu viel Steuer zahlen muss.
  • Feststellung des Betriebsvermögens
  • Dokumentation des Verkehrswertes gegenüber dem Finanzamt
  • Zwangsversteigerungen

Was ist der Verkehrswert?

Die Immobilienbewertung dient genau einem Zweck: den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Bei dem Verkehrswert handelt es sich um den Marktwert – also den Preis der Immobilie, der im Geschäftsverkehr unter normalen Umständen zu erzielen ist. Das bedeutet, dass es sich bei dem Verkehrswert zunächst um eine rechnerische Größe handelt. Er stellt zwar einen realistischen Verkaufspreis dar, in der Praxis kann allerdings sowohl ein höherer als auch niedrigerer Preis erzielt werden.

Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr über den Verkehrswert einer Immobilie.

Welche Wertermittlungsverfahren zur Immobilienbewertung gibt es?

Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt in erster Linie nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese gibt die verschiedenen Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie vor: das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren sowie das Sachwertverfahren.

Jedes dieser Verfahren kommt in unterschiedlichen Ausgangssituationen zum Tragen, also zum Beispiel je nach Immobilienart oder -nutzung. Eigentumswohnungen zum Beispiel werden oft nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, während der Wert eines vermieteten Mehrfamilienhauses nach dem Ertragswertverfahren festgestellt wird. Selbst genutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser werden wiederum häufig mittels des Sachwertverfahrens bewertet.

Um einen möglichst realistischen Verkaufspreis zu erhalten, werden oftmals zwei Verfahren angewandt und ein Mittelwert gebildet. Die Ergebnisse können nämlich durchaus voneinander abweichen, da die Werte auf denen die Verfahren basieren grundverschieden sind.

Mehr über die Wertermittlung einer Immobilie erfahren!

Wertbeeinflussende Faktoren

Die Wertermittlung unterscheidet sich aber nicht nur von Verfahren zu Verfahren, sondern auch von Immobilie zu Immobilie. Je nach Immobilienart weichen die wertbestimmenden Faktoren voneinander ab. Ein Haus hat zum Beispiel mehr Kriterien, die den Wert beeinflussen können, als ein unbebautes Grundstück oder eine Wohnung.

Grundsätzlich hängt der Wert einer Immobilie aber von einigen gleichbleibenden Merkmalen ab:

  • die Ortslage
  • Verkehrsanbindung
  • Nähe der Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Kultureinrichtungen, etc
  • nahegelegene Grünanlagen oder Wasser
  • Bebauung und Atmosphäre des Gebiets

Bei allen drei Verfahren zur Immobilienbewertung ist die (Wohn)Lage der wichtigste Bewertungsfaktor. Er spiegelt sich in Sach- und Ertragswertverfahren zum Beispiel im Bodenwert wider, welcher den durchschnittlichen Preis eines Grundstücks in einer bestimmten Lage pro Quadratmeter angibt, oder darin, dass beim Vergleichswertverfahren nur Immobilien in unmittelbarer Nähe und gleichwertiger Lage heranzuziehen sind.

Bei bebauten Grundstücken kommen noch weitere gleichbleibende Kriterien hinzu:

  • Baujahr
  • gute oder nachlässige Pflege von Grundstück und Immobilie
  • eventuell vorhandene Bauschäden
  • Architektur, Einrichtung und Ausstattung der Immobilie
  • Größe der Immobilie
  • besondere Bauteile, wie ein Aufzug oder Balkon
  • Rechte Dritter an der Immobilie

Dienstleister für die Wertermittlung

Bei der Immobilienbewertung ist aber nicht nur die Immobilienart zu berücksichtigen, sondern auch wofür Sie den Verkehrswert benötigen. Daraus ergibt sich nämlich, an wen Sie sich für die Immobilienbewertung wenden sollten.

Mögliche Anlaufstellen sind:

  • Immobilienmakler, bei denen eine Wertermittlung manchmal Teil des Servicepaketes ist.
  • Onlineportale, die eine einfache Online-Immobilienbewertung anbieten.
  • Sachverständige Gutachter, die eine professionelle und umfassende Bewertung Ihres Objekts vornehmen.

Wenn Sie den Verkehrswert zum Beispiel im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung benötigen, dann reicht eine einfache Bewertungsmethode nicht aus. Es kommt nur ein Wertgutachten in Form eines Vollgutachtens in Frage, da nur dieses als Beweismittel vor Gericht gültig ist. Dieses erhalten Sie von freien und öffentlich bestellten Gutachtern.

Brauchen Sie eine verlässliche Werteinschätzung, die aber nicht von Gericht oder Behörden anerkannt werden muss, dann reicht ein einfaches Wertgutachten, welches ein Sachverständiger, aber nicht unbedingt bestellter Gutachter, erstellen kann. Es reicht die Tätigkeit im Immobilienbereich und eine gewisse Erfahrung. Hierfür können Sie sich also beispielsweise an einen Makler wenden.

Ist Ihre Motivation reines Interesse oder eine grobe Ersteinschätzung, dann können Sie auch ein Online-Immobilienportal nutzen. Der Service ist meist wesentlich günstiger oder sogar kostenlos, das Ergebnis ist dafür aber auch nur ein sehr grober Richtwert, da sich die Berechnung auf wenige Angaben stützt.

Natürlich können Sie eine Immobilienbewertung auch eigenständig durchführen. Beachten Sie aber, dass das Risiko besteht, dass Sie Bewertungsfaktoren aufgrund einer emotionalen Bindung zum Objekt ungenau einschätzen und das Ergebnis somit verfälschen. Außerdem ist eine aktuelle Marktkenntnis von großer Bedeutung.

 

Praxiswissen-Tipp

Benötigen Sie den Verkehrswert einer Immobilie, dann machen Sie sich zunächst klar, wofür genau Sie diesen Wert brauchen. Benötigen Sie eine verlässliche Aussage oder reicht Ihnen ein grober Richtwert? Im nächsten Schritt kann dann ein passender Anbieter gesucht werden, der das für Ihre Immobilie passende Berechnungsverfahren durchführt.

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